Konut Kredisi Neden Çıkmaz?

Konut kredisi neden çıkmaz? sorusu, son yıllarda bireylerin en sık dile getirdiği bankacılık sorunlarından biri olarak ön plana çıkıyor. Konut kredisi taleplerinin olumsuz sonuçlanması birçok değişkene bağlı olarak ortaya çıkabilmektedir. Sizlere bu yazımızda ev kredisi neden çıkmaz? sorusu için bildiğinizi sandığınız ya da hiç bilmediğiniz değişkenlerden söz edecek ve konut kredisinin neden çıkmadığıyla alakalı doğru bilgilere erişmenizi sağlayacağız. Böylece yeni başvurularınızda nelere dikkat etmeniz gerektiğini çok daha iyi anlamış olacaksınız.

Neden Konut Kredisi Çıkmıyor?

Neden konut kredisi çıkmıyor sorusu genel itibarı ile satın alınmak istenen konuta ya da kredi başvurusu yapacak kişiye göre yanıtlar içermekte. Sizlere hem satın alınacak konutla, hem de başvuru yapan kişi olarak bizzat sizle alakalı olası sorunları ifade etmeye çalışacağız. Sorunun tespiti, bu gibi sorulara yanıt verebilmek adına büyük önem taşımaktadır. Aksi takdirde yanlış etkenlere kafa yorarak hem vakit kaybı yaşamış, hem de sorunun çözümünü bulamamış olursunuz.

İlk etapta neden konut kredisi çıkmıyor sorusunun alınacak konuta bağlı sebeplerinden söz edeceğiz. Bankalar, yalnızca krediye uygun taşınmazlar için konut kredisi hizmeti sunarlar. Banka, krediyle alınacak konut üzerine borcun sona erme tarihine kadar ipotek koyacaktır. Dolayısıyla satın almak istediğiniz konutun ipotek şartlarını sağlaması gerekir. Özellikle eski yapılarda daire numaraları ile tapudaki bilgilerin uyuşmadığı görülmekte.  Kaçak kat gibi olumsuz durumlar da yine daha çok eski yapılarda meydana gelmekte. Bu gibi durumlarda tapu kayıtlarına uygun hareket etmek neredeyse imkânsız bir hâl alıyor. Tapu kayıtları ile gerçek numaraların uyumu için o apartmanda oturan herkesin tapuya giderek imza vermesi gerekmekte. Bu da günümüz şartlarında uzun ve sancılı bir sürecin ortaya çıkmasına sebep olmakta.

Tapu kaydı ile gerçek kayıtların uyuşmamasının yanı sıra gayrimenkul niteliği de neden konut kredisi çıkmıyor? sorusunun ortaya çıkmasında önemli bir etken. Bilindiği üzere konutlar tapuda mesken olarak yer alıyor. Bazı eski yapılar ise tapu kaydında tarla, susuz tarla, arsa gibi ibarelerle yer alabilmekte. Bu gibi durumlarda arazi üzerine inşa edilen yapının tapuda kayıtlı olmadığı ortaya çıkıyor. Kaydın olmaması sebebiyle bankanın ilgili konutu ipotek olarak kabul etmesi de mümkün olmuyor. Bu gibi yapıların konut kredisiyle alınması da yasal sebepler neticesinde imkânsız hâle geliyor.

Satın alınacak konut üzerinde başka bir bankanın ipoteğinin olması, icra ya da haciz kaydının olması, konut kredisi neden çıkmıyor? sorusu açısından önemli bir diğer etkendir. Yani kredi siciliniz olumlu da olsa bu gibi konutlara bankalar tarafından kredi verilmeyebiliyor. Konut kredisi aşamalarından biri olan ekspertiz sürecinde tüm bu bilgilere erişilebilmekte. Bilindiği üzere başvurunuzun olumlu bulunması halinde krediyle satın alınacak konut için ekspertiz yapılmaktadır. Ekspertiz raporunda konut üzerindeki yasal dayanaklar da yer almakta. Haciz, icra ya da ipotek gibi özel şerhler, bankaların kredi aşamasında geri adım atmasına sebebiyet vermekte. Bu gibi sorunlar sizinle alakalı olmadığından satın alacağınız konutu ya peşin olarak satın almalı ya da ihtiyaç kredisi gibi ipotek gerektirmeyen yöntemlere başvurmalısınız. Aksi halde yapabileceğiniz tek şey krediyle satın alacağınız başka bir konut bulmak olacaktır.

Konut Kredisi Neden Onaylanmaz?

Konutla alakalı sorunlardan sonra bir de bireyleri yakından ilgilendiren konut kredisi neden onaylanmaz sorusuna gelelim. Konut kredisi neden onaylanmaz? sorusu doğrudan kredi başvurusu yapan bireyleri ilgilendirmektedir. Tahmin edeceğiniz üzere bankalar kredi kullandıracakları müşterilerinin bazı özelliklere sahip olmalarını beklerler. Bu özelliklerin başında temiz bir kredi sicili, üstün ödeme performansı, düzenli bir gelir ve benzer nitelikler gelir. Bu özelliklerden bir ya da bir kaçına sahip olmamanız, konut kredisi neden onaylanmıyor? sorusunun ortaya çıkma nedenleri arasında yer alacaktır.

Bankalar, konut kredisi kullandıracakları müşterilerinin icra kaydı, haciz kaydı, idari takip ya da kanuni takiplerinin olmamasına özen gösterirler. Bu gibi durumlardan birinde konut krediniz banka tarafından muhtemelen onaylanmayacaktır. Eğer icra ya da haciz kaydınız bulunuyorsa bu kayıtları mutlaka gözden geçirmeli ve açık dosyalarınızı kapatmalısınız. Benzer bir durum mevcut kredi gecikmelerinden kaynaklı idari ve kanuni takipler için de geçerlidir. Yeni bir kredi başvurusu yapmadan önce açık dosyalarınızı kapatmalı ve gecikmedeki ödemelerinizi biran önce yapmalısınız. Bu işlemlerin ardından birkaç ay başvuru yapmamak faydanıza olacaktır.

Kredi notu, konut kredisi neden onaylanmaz sorusunun en temel dayanağı konumundadır. 1400 ve üzeri bir kredi notunuz varsa, mevcut durumunda kredi kartı, KMH (ek hesap) ya da kredi ödemelerinizde aktif gecikme bulunmuyorsa hemen hemen her bankadan konut kredisi kullanabilirsiniz. Kredi puanınız 1400’ün ne kadar üzerindeyse kredi başvurunuzun banka tarafından kabul görme ihtimali de o kadar artar. Kredi notunuzu yükseltmek için gecikmelerinizi vakit kaybetmeden kapatmalı ve ödemelerinizi titizlikle yapmalısınız. Ayrıca kredi kartı ve KMH ödemelerinizin tamamını yaparak tüm limitinizi boş hale getirebilirsiniz. Bu durumda 1 aylık süre zarfında bile kredi notunuzun hızlıca yükseldiğini göreceksiniz. Kredi notunuzun yeterli görülmediği durumlarda bu yöntemleri kullanabilir ve kredi notunuzu tahmin ettiğinizden daha kısa bir süre içerisinde krediye uygun hale getirebilirsiniz.

Konut kredisi neden onaylanmıyor sorusunun ortaya çıkmasına sebep olan bir diğer problem de gelir/ödeme uyuşmazlığıdır. Bankalar, kredi verirken aylık gelirinizi mutlaka göz önünde bulundururlar. Aylık gelirinizin yalnızca bir kısmını kredi taksitlerinde kullanabilirsiniz. Bu oran genellikle %50 olarak uygulansa da kredi notu ve diğer şartlara göre bankaların bir nebze olsun esneklik tanıması muhtemeldir. Örnek vermek gerekirse aylık 7.000 TL geliriniz varsa kredi taksitleriniz en fazla 3.500 TL olabilir. Kredi notunuz yüksekse ya da ek bir gelire sahipseniz bu tutarın biraz daha yükseltilmesi mümkündür. Ayrıca evli olmanız halinde eşinizin, bekâr olmanız halinde ise aynı evde yaşadığınız anne, baba ve kardeş gibi yakınlarınızın gelirleri de dikkate alınır. Konut kredilerinde gelir hesaplaması yapılırken hane gelirine göre planlama yapılabilir. Böyle bir durumda banka görevlisine aynı evde yaşadığınız ve düzenli gelire sahip yakınlarınızın da gelirinden söz edebilir, kredi başvurunuzun kabul edilme olasılığını bu şekilde artırabilirsiniz.

Konut Kredisi Neden Az Çıkıyor?

Konut kredisiyle alakalı merak ettiğinizi düşündüğümüz bir diğer soru da konut kredisi neden az çıkıyor şeklinde. Konut kredisi neden az çıkıyor? sorusu da tıpkı diğer başlıklar gibi farklı cevaplara sahip olabilmekte. İlk olarak yasal sebeplerden söz etmemizde fayda var. Yazımızın önceki kısımlarında onaylanan konut kredileri için taşınmaz değerini belirleyebilmek adına ekspertiz yapıldığından söz etmiştik. 500.000 TL’ye kadar olan konutlarda %90’a kadar, 500.000 TL’nin üzerinde bir değere sahip olan konutlarda ise ekspertiz değerinin %80’ine kadar konut kredisi çekilebilmekte. Yani alacağınız konutun ekspertiz değeri 400.000 TL ise maksimum 360.000 TL konut kredisi çekebiliyorsunuz. Ekspertiz değeri 1.000.000 TL olduğunda ise yasa gereği kullanabileceğiniz maksimum kredi tutarı 800.000 TL olacaktır.

Yukarıda sözünü ettiğimiz yasal noktada bireylerin sıkça hesaplama hatası yaptığını görüyoruz. Zira birçok kişi hesaplamaları ekspertiz değerine göre değil satın alınan tutara göre yapmakta. Yine örnek vermek gerekirse bir konutu 600.000 TL’ye alacağınızı varsayalım. Eğer 600.000 TL’nin %90’ına kadar kredi çekeceğinizi düşünüyorsanız büyük bir yanılgıya kapılmış olursunuz. Çünkü siz evi her ne kadar tutara alırsanız alın hesaplamada satış tutarı değil ekspertiz tutarı baz alınır. Eğer evin ekspertiz değeri en az 600.000 TL çıkarsa herhangi bir sorun yaşamazsınız; fakat 600.000 TL’nin altında çıkacak her değerde tahmin ettiğiniz maksimum kredi tutarının altındaki bir tutarda kredi çekmiş olacaksınız.

Ekspertiz değerinin yanı sıra rayiç değeri de konut kredisi neden az çıkıyor? sorusunun ortaya çıkmasında önemli bir etkendir. Belediyeler tarafından belirlenen rayiç bedelinin üzerinde kredi çekmek alıcı ve satıcıya vergi cezası uygulanmasına sebep olabilir. Özellikle müteahhitlerden alınan 0 evlerde bu gibi sorunlar yaşanabilmekte. Satıcı, rayiç bedelinden fazla kredi çekmenize izin vermemekte, bu da çekeceğiniz kredi tutarının sınırlandırılmasına sebep olmakta. Böyle durumlarda ekspertiz değeri istediğiniz tutarda çıksa bile yasal sebeplerle o tutarda kredi çekemeyebilirsiniz. Bu da beraberinde cebinizden daha fazla peşinat çıkması anlamına gelir.

Neden Konut Kredisi Verilmez

Neden konut kredisi verilmez başlığı altında bir de bankaların yaptırımlarına göz atalım. Bankalar, ödeme performansından tam emin olmadıkları müşterilerine kredi vermek istemeyebilirler. Eğer daha önce kredili bir kullanımınız olmadıysa ve sistemdeki notunuz 0 ise bankanın bakış açısı olumsuz olabilir. Birçok kişi başvuruda bulunurken daha önce hiç kredi çekmemesinin olumlu bir durum olduğunu düşünür. Ne var ki bankalar nezdinde hiç kredi çekmeyen müşteri olumlu değil, olumsuz profildedir. Zira bu kişinin ödeme performansı tam olarak ölçülemez ve kredi taksitlerine ne kadar sadık olduğu tahmin edilemez. Düşük tutarda da olsa bir kredi çekmiş olmanız, daha önce hiç kredi çekmemenizden daha iyi sonuçlar doğuracaktır.

Gelirinizin kredi taksitlerini tam olarak karşılamaması da bankalar açısından olumsuz bir durum teşkil etmektedir. Ek gelirleriniz varsa bu gelirleri belgelemek kaydıyla bankaya ibraz edebilir, böylece başvurunuzun daha olumlu karşılanmasını sağlayabilirsiniz.

İçeriğimiz boyunca sözünü ettiğimiz hususlara dikkat etmeniz halinde bankalara yapacağınız başvuruları daha sağlıklı bir şekilde neticelendirebilirsiniz. Özellikle eksik bildiğiniz yanlışların doğrusunu öğrenmeniz, daha dikkatli davranmanızı sağlayacak ve kredi başvurularınızı pozitif anlamda etkileyecektir.